Second opinion

Vanavond zal ik een verzoek doen om de voortgang van het project LDC op de agenda te plaatsen.

Dit naar aanleiding van een artikel in Haarlems Dagblad waarin het college en AM verschillen van mening over het wel of niet realiseren van woningen met een ’70 procent regel’. In de commissievergadering zal het college in alle waarschijnlijkheid nogmaals bevestigen, dat AM een bouwplicht heeft en zij de plicht hebben om woningen te realiseren voor een bepaalde datum.

Dit zal mij niet gerust stellen, en ik denk dat de gemeenteraad er goed aan doet om een second opinion te vragen. Mijn voorstel zal zijn om een bouwrecht deskundige in te huren die in opdracht van de gemeenteraad een advies geeft over de contractuele verplichtingen, die het college is aangegaan met de projectontwikkelaar.

Dit advies kan in mijn beleving binnen zes weken worden geschreven, zodat het project bij een gunstige uitkomst voor de gemeente niet te veel vertraging oploopt. Bij een negatieve uitkomst kan er een afweging worden gemaakt of de gemeenteraad wil starten met de bouw van de parkeergarage.

Het initiatief raadsvoorstel kunt u hieronder lezen:

Onderwerp: Second opinion voortgang project Louis Davids Carré

Portefeuillehouder Wethouder W.W.S.Tates

Korte inhoud:

Over de bouwplicht van de projectontwikkelaar om boven de garage in het project Louis Davidscarré woningen te bouwen bestaat onduidelijkheid. Onzeker is wat gebouwd gaat worden en wanneer. Een onafhankelijk advies over de inhoud van de bouwplicht en de voortgang van het project Louis Davidscarré wordt gewenst.

Historische en bestuurlijke context:

Met een projectontwikkelaar is in 2008 een overeenkomst aangegaan om onder meer woningen en een parkeergarage te bouwen in het Louis Davidscarré. Het eerste deel van dit project wordt nu opgeleverd. De start van de volgende bouwfase is gepland op 1 april 2011.

Uit het artikel “Spannende fase voor LDC” in het Haarlems Dagblad van 19 februari 2011 is volgens de projectontwikkelaar de bouw van de woningen afhankelijk van de 70 procent regel. Dit houdt in dat het bouwen van de woningen pas start als 70 % van de woningen verkocht is. Volgens het college heeft de projectontwikkelaar een bouwplicht en is de projectontwikkelaar verplicht de woningen te bouwen zoals overeengekomen. Over de interpretatie van wat een bouwplicht precies inhoudt, kan verschil van mening bestaan, zo blijkt uit juridische publicaties.

In tijden van economische crisis heeft een projectontwikkelaar goede redenen om te wachten met de bouw van woningen, omdat de afzetmarkt voor woningen is verkleind. Ook de Zandvoortse woningmarkt is mogelijk verslechterd. Verwacht wordt dat de hypotheekrentes de komende tijd zullen stijgen. Er bestaat dus een reële kans dat de door de projectontwikkelaar te bouwen woningen niet worden verkocht. Als de projectontwikkelaar onvoldoende financiële middelen heeft om de woningen voor te financieren, kan dat negatieve gevolgen hebben voor het project Louis Davidscarré. Mogelijk kan een heroverweging tussen gemeente en de projectontwikkelaar plaatsvinden over het te realiseren soort en aantal woningen.

De verhuur van de parkeerplaatsen in de parkeergarage is afhankelijk van de te realiseren woningen het Louis Davidscarré. Het niet of later realiseren van de woningen heeft gevolgen voor de parkeerexploitatie van de parkeergarage. De financiële gevolgen hiervan zijn op dit moment niet inzichtelijk.

Wat willen wij bereiken?

Duidelijkheid over de interpretatie van de bouwplicht van de projectontwikkelaar om in het Louis Davidscarré woningen boven de parkeergarage te bouwen. Helderheid over de voortgang van het project Louis Davidscarré.

In de begroting staan in de risicoparagraaf als risico’s vermeld de “samenwerking met derden inzake ruimtelijke projecten’ en de ‘onzekerheid saldo grondexploitaties strategische grote projecten’.

Risico’s als deze hebben grote invloed op de gehele gemeentebegroting en daarom is het noodzakelijk deze inzichtelijk te maken.

Wat gaan we daarvoor doen?

Een onafhankelijk bouw(recht)adviseur inschakelen, die de gemeenteraad kan adviseren over de bouwplicht die de projectontwikkelaar heeft om in het Louis Davidscarré woningen te bouwen boven de parkeergarage en die kan rapporteren over de risico’s van dit project (een ‘second opinion’). De uitkomsten van het onafhankelijk advies gebruiken om zo nodig een raadsbesluit te nemen over het project Louis Davidscarré. Totdat het advies is besproken is het niet gewenst te starten met de bouw van de parkeergarage.

Wat mag het kosten?

De kosten voor een onafhankelijk bouw(recht)adviseur. Geschat wordt dat deze kosten maximaal € 25.000 zal kosten (zie hieronder).

Wanneer is het klaar?

Het exacte tijdstip is niet aan te gegeven. Na een positief raadsbesluit moet een onafhankelijk adviseur worden ingeschakeld. Vervolgens dient het advies te worden geschreven. Ingeschat wordt dat dit traject 3 tot 4 weken zal duren.

Wie is de verantwoordelijke?

Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering van het project Louis Davidscarré. De raad is verantwoordelijk voor de kaderstelling en het beschikbaar stellen van de financiële middelen.
De opdracht tot het advies gaat uit van de raad, aan wie het advies zal worden uitgebracht.

Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd?

De raad ontvangt het advies en zal worden tussentijds worden geïnformeerd over de voortgang.

Communicatie

Via de gebruikelijke gemeentelijke kanalen.

Voorstel:

Op grond van het voorgaande stelt ondergetekende raad voor om:

1. Een onafhankelijk adviseur in te schakelen, die de gemeenteraad kan adviseren over de bouwplicht die de projectontwikkelaar heeft om woningen te bouwen boven de garage en over de voortgang en de risico’s van het project Louis Davidscarré.

2. De kosten (€ 25.000) van het onafhankelijk advies te dekken uit de algemene reserve en later zo mogelijk onder te brengen in de grondexploitatie van het Louis Davidscarré.

Raadslid J. Kramer
VVD

Spannende fase

In het artikel ‘Spannende fase voor LDC’ in het Haarlems Dagblad is AM (projectontwikkelaar LDC) heel duidelijk over de realisatie van de woningen in het Louis Davids Carré: “Wij hanteren altijd de ‘zeventig procent regel’, zodat we niet iets bouwen waar achteraf geen behoefte aan blijkt te zijn.” Dit verbaasde mij, het college heeft altijd gezegd, dat AM een bouwplicht heeft.

De bouw van de woningen valt samen met de realisatie van een ondergrondse parkeergarage, die op risico van de gemeente wordt gebouwd. De realisatie van de woningen is essentieel voor de parkeerexploitatie van de garage. Wanneer er geen woningen worden gebouwd heeft de gemeente een parkeergarage gebouwd, zonder afname van parkeerplaatsen van de bovengesitueerde woningen. Wat een tekort zal opleveren, en zeer grote financiele gevolgen heeft voor de begroting.

De bouw van de garage wordt zo een groot risico, en ik denk dat het tijd is voor een Time-out van het project LDC om met alle partijen om de tafel te gaan, en een oplossing te zoeken.

In een brief aan het college stel ik de problematiek aan de orde:

Geacht college,

In het artikel ‘Spannende fase voor LDC’ in het Haarlems Dagblad worden door projectontwikkelaar AM uitspraken gedaan over de realisatie van woningen boven de te realiseren parkeergarage in het Louis Davids Carré. AM zegt in het artikel niet te gaan bouwen voor men 70 procent van de woningen heeft verkocht. Het gaat hier om een minimale verkoop van 47 woningen in het middensegment met een prijs varierend van twee tot drie ton.

In het artikel wordt gesuggereerd, dat eerst de parkeergarage wordt gebouwd, en wanneer de ‘70 procent regel’ is gehaald pas met de bouw van de bovengesitueerde woningen. In alle door de raad vastgestelde documenten maken de woningen boven de parkeergarage onderdeel uit van het masterplan. Zonder de woningen komt er een gigantisch tekort op de parkeerexploitatie van de garage. Het betekent dat wanneer de projectontwikkelaar niet overgaat tot de bouw van de woningen de gemeente met een exploitatie te kort te maken krijgt.

Een groot risico, die de gemeente in financieel opzicht niet kan dragen. Op de vastgestelde parkeerexploitatie rust al een te kort, als de projectontwikkelaar de woningen, die verplicht parkeerplaatsen moeten afnemen in de garage, niet realiseert, loopt dit tekort verder op, en dreigt een financiele strop voor de gemeente.

Het is in mijn beleving niet verstandig om met de bouw van de parkeergarage te starten voordat zeker is, dat de projectontwikkelaar daadwerkelijk begint met de bouw van de woningen. U geeft zelf in de krant aan dat de projectontwikkelaar een bouwplicht heeft, waarbij ik constateer dat AM een andere mening is toegedaan.

Er zijn voorbeelden te noemen waarbij ook eerst een parkeergarage is gebouwd, en de woningen nooit zijn gerealiseerd, dat heeft geresulteerd in een lege parkeergarage met grote financiele gevolgen. De gemeente bouwt op eigen risico de parkeergarage en is verantwoordelijk voor de exploitatie. Simpel gezegd de projectontwikkelaar draagt geen enkel risico met de realisatie van de garage.

De gemeente kan niet zulke grote risico’s nemen, en dient met de projectontwikkelaar tot overeenstemming te komen. AM heeft aangegeven niet bang te zijn voor de verkoop van de woningen, maar geeft geen garantie dat er wordt gebouwd. Het is verstandiger om, die garantie eerst te hebben voor met de bouw van de parkeergarage wordt begonnen.

U zult begrijpen dat ik graag voor de start van de bouw van de parkeergarage duidelijkheid wil hebben. De gemeenteraad heeft hierin een rol als het gaat om de parkeerexpoitatie. De VVD wil in de aankomende raadsvergadering met een initiatief raadsvoorstel komen om niet eerder met de bouw van de garage te starten voor er een garantie ligt voor realisatie van de woningen.

In het artikel zegt de directeur van AM, dat het moeilijke tijden zijn voor de bouw en huizenverkoop. Dat is de realiteit, het is zeker niet ondenkbaar dat de 70 procent regel niet wordt gehaald, en dan zit de gemeente met een lege parkeergarage, en een lege schatkist.

Met vriendelijke groet,

Jerry Kramer

Risico’s Louis Davids Carré

Ondertussen heeft het college geantwoord op mijn vragen over toestemming aan de Key om 17 appartementen in het LDC in de geliberaliseerde huursector op de markt te brengen. De antwoorden geven geen volledig antwoord op mijn vragen. Ik wil graag een oprecht antwoord, en niet een beantwoording waarin het college zichzelf tegenspreekt.

De afgelopen week heb ik me extra verdiept in de LDC materie en de deal tussen de gemeente en woonstichting de Key. Het roept nog meer vragen op, en in mijn beleving is er zelfs sprake van grote risico’s die de gemeente heeft gelopen met de realisatie van de appartementen. Waarbij er sprake was dat de Key de appartementen niet wilde afnemen, aangezien de gemeente niet voldeed aan de gestelde eisen en samenwerkingsovereenkomst. Het gaat hier om grote financiele risico’s in de miljoenen, die wij als gemeente nooit mogen lopen.

Hieronder volgt een brief met aanvullende vragen over de deal met de Key:

Geacht college,

Uw beantwoording op mijn vragen over uw instemming met een verzoek van woonstichting de Key is naar mijn mening niet volledig.

Inderdaad is er sinds kort een nieuwe werkelijkheid door EU richtlijnen.  Dit kan niet uw reden zijn om de Key op basis hiervan toestemming te verlenen. Uw beantwoording is hier duidelijk over. Lees uw antwoord op mijn vraag of de appartementen in het LDC wel zijn toegespitst op de wensen van de middeninkomens. Uit uw antwoord maak ik op dat tijdens het ontwerpproces er al sprake was van het opplussen van woningen voor deze middeninkomens. Is dit ontwerpproces niet gestart in 2008? Op dat moment was er nog geen sprake van EU richtlijnen zover mij bekend.

Een ander niet te accepteren antwoord was voor mij dat er geen grondwaardecorrectie heeft plaatsgevonden.

Uit onvrede over uw beantwoording heb ik nadere stukken bij de griffie opgevraagd. Afgelopen vrijdag heb ik een kleine selectie ontvangen. Het betreft o.a.:

– een brief van de gemeente d.d. 15 december 2008 met als onderwerp LDC plusvariant;
– een brief van de Key d.d. 22 december 2008 met een reactie op uw brief van 15 december;
–  en een meerwerkovereenkomst Louis Davids Carré d.d. 20 januari 2010.

In uw brief van 15 december 2008 is er al sprake van een uitgebreide plusvariant en zonder verrekening over de grond. In de meerwerkovereenkomst van 20 januari 2010 is sprake van een bijbetaling door de Key van circa 1,05 miljoen voor o.a. de plus-plus variant.

Met deze informatie stel ik u nogmaals de vraag:

– Wat is de reden dat u heeft ingestemd met een verzoek van woonstichting de Key om 17 appartementen aan te bieden in het geliberaliseerde segment?
– In hoeverre is de Key financieel gecompenseerd in de grondprijs om deze kwaliteitsverbeteringen te financieren?

Uit beide brieven uit 2008 zou ik kunnen opmaken dat u met de Key geen getekende overeenkomst had over de afname van de appartementen op basis van de voorgestelde wijzigingen.

– In hoeverre is er op risico gestart zonder een gezekerde afname van de Key bij startbouw parkeergarage/ c.q. grondwerk?
– Is de Raad over al deze aanpassingen in het plan (aantal te bouwen wooneenheden, kwaliteitsaanpassingen, financiële correcties, enz… correct en tijdig geïnformeerd of wel hadden wij niet als raad moeten besluiten?
– In hoeverre is gebouwd volgens de onherroepelijke bouwvergunning?

Het kan in mijn beleving niet zo zijn dat de welstandscommissie haar goedkeuring heeft verleend aan de installaties op het dak, die vanaf de straatzijde een blikvanger zijn.

In de brief van 15 december 2008 wordt al gesproken over de architectonische kwaliteit van het plan. De Key sluit zich aan bij de welstandscommissie en is met de welstandscommissie van mening dat deze kwaliteit minimaal is.

Met vriendelijke groet,

Jerry Kramer