Categorie archief: LDC

Kermis in Zandvoort

Volgend jaar is de kans groot, dat Zandvoort de grootste kermis van Europa kan organiseren. Zeer binnenkort zijn zo’n beetje alle panden in het Louis Davidscarré gesloopt, en ook de plek waar ooit de bibliotheek stond biedt ruimte. Een gigantische oppervlakte, die voldoende ruimte kan bieden om de kermis van Tilburg naar de tweede plaats te degraderen.

Met het geld wat door de gemeente per jaar in de citymarketing wordt gestoken, moet het geen enkel probleem zijn om de bezoekers naar Zandvoort te lokken. Ook is er gedacht aan de mogelijk voor bezoekers om te parkeren. De parkeergarage in het Louis Davidscarré zal tegen die tijd worden geopend, en waar in de wereld vind je een kermis met een geheel eigen ondergrondse parkeergarage! Nu er door het college een nieuw openbare toilet wordt gerealiseerd hoeven de bezoekers niet meer plaats te nemen op een ordinair Dixi toilet, dat natuurlijk nodig zal zijn om een aantal prestigieuze attracties naar de badplaats te halen.

Bewoners om te klagen zijn er in de buurt niet te vinden. Het zal één groot feest worden! Het is dan ook al een aantal jaren geleden dat er in het centrum een kermis is georganiseerd, en dan meteen de grootste kermis van Europa. Wie had dat gedacht?

Eén en ander is natuurlijk wel afhankelijk van de eigenaar van de grond de firma AM. Maar in tijden van crisis zal AM niet bang zijn om een paar Euro’s mee te pikken aan staangeld.

Wel is er een groot risico. Het is namelijk mogelijk dat AM besluit woningen te gaan bouwen in het gebied. De stand van zaken op dit moment is dat AM zich aan het heroverwegen is op bouwplannen, die al een paar jaar geleden zijn afgesloten in een VET contract met de gemeente. Nu wil AM wel bouwen, maar ze zien een beetje op tegen de verkoop. Niet zo zeer voor de te verkopen woningen, maar vooral het (door)verhuren van de parkeerplekken in de parkeergarage. De parkeergarage, die natuurlijk nodig is voor het houden van Europaas grootste kermis.

De gemeente zit er namelijk helemaal niet op te wachten dat parkeerplekken worden verkocht. Dan zullen de verkochte plekken geen parkeergelegenheid bieden voor de bezoekers van de kermis.

Er ligt nu een voorstel om de plekken te verhuren, omdat de gemeente natuurlijk niet dwars kan liggen voor de bouw van woningen. AM heeft nou eenmaal rechten door zich te beroepen op het vette contract me de gemeente om woningen te bouwen.

Er spelen nog een aantal zaken, zo zou er de wens zijn van AM om meer in de hoogte te gaan bouwen. Natuurlijk zal de gemeente hier geen medewerking aan verlenen. We willen nu eenmaal de grootste kermis van Europa organiseren. Genoeg redenen om de bouw van de woningen tegen te werken lijkt mij zo!!!

Enige weken geleden kreeg ik bericht dat de gemeente werkt aan een wijziging van het bestemmingsplan. Ik dacht zullen er nog wijzigingen nodig zijn voor het houden van de kermis, maar helaas, het bleek te gaan om een wijziging van het bestemmingsplan ter wille van de firma AM. De gemeente werkt aan een nieuw bestemmingsplan om AM meer bouwhoogte te geven.

Ik was met stomheid geslagen, en wilde meteen moord en brand roepen. Ik heb me stil weten te houden, en droom nog iedere nacht over de grootste kermis van Europa in Zandvoort.

Welterusten!

Advertenties

Kritiek LDC

De Zandvoortse Courant heeft een interview geplaatst met de Zandvoortse architect Remo De Biase! Zo geeft De Biase kritiek op het eerste gerealiseerde deel van het LDC, erg te spreken is de architect niet over het gebouw.

“Ik heb in heel Zandvoort nog geen één positieve reactie op het LDC gehoord”.

Te veel baksteen, weinig variatie, en geen Zandvoortse identiteit! Ik ben het volledig met hem eens. Generaties zullen moeten aankijken tegen deze architectonische mislukking, de goedkoopheid straalt ervan af! Zo heeft de raad in het verleden beeldkwaliteitseisen vastgesteld voor het LDC. Nu het eerste deel is gerealiseerd kan worden geconstateerd dat deze niet voldoet aan de eisen.

Nog steeds vragen mensen zich af of de grote ramen zijn afgeplakt met folie, en of sommige ramen met een plaat zijn dichtgetimmerd. Het geeft een droef beeld. Hetzelfde geldt voor de geplaatste installaties op het dak, die prominent in beeld zijn.

Over deze laatste omissie heb ik het college vragen gesteld. Zo blijkt dat de projectontwikkelaar dit niet op de ingediende bouwaanvraag heeft getekend. Een nieuw ontwerpoplossing wordt binnenkort aangeboden aan de welstandscommissie om het beeld iets te verzachten.

Het afwachten is op de bouwaanvraag voor het tweede deel! Dit betreft de locatie van de voormalige Hannie Schaftschool. Erg hoopvol dat dit deel wel aan de vastgestelde beeldkwaliteitseisen gaat voldoen heb ik niet. De projectontwikkelaar heeft al aangegeven de plannen te willen aanpassen. Hier is al een akkoord op van het college, maar ook voor het college is het nog een raadsel met welk ontwerp de projectontwikkelaar zal komen.

Het is weer afwachten, en door de tijdsdruk zal het niet de beloofde kwaliteit voor ons dorpscentrum worden. LDC wordt in de volksmond Lelijk Dorps Centrum genoemd. Het was eerder de heer Bouberg Wilson, die een discussie met raad en college wilde over de beeldkwaliteit in het LDC. Ik wacht met spanning af!

Risico analyse

Louisdavidscarre Voor de behandeling van het initiatief raadsvoorstel van aankomende dinsdag in de gemeenteraad heb ik het college een aantal technische vragen gesteld. Het college is van mening dat de gemeenteraad zich geen zorgen hoeft te maken, en dat de bouw van de parkeergarage sowieso door moet gaan. Er is namelijk al opdracht verstrekt voor de bouw van de parkeergarage. Ik vind dit een zeer onverstandig besluit!

De risico’s zijn voor de gemeenteraad niet duidelijk, en onze partner AM heeft al aangegeven te willen heroverwegen. Zij willen meer en kleinere woningen bouwen. Wethouder Tates wist te vertellen dat hiervoor nog geen bestuurlijk fiat is gegeven. Vraag is wie dat bestuurlijk fiat moet geven, de kaders zijn door de gemeenteraad vastgelegd in het masterplan LDC. In het masterplan staat hoeveel woningen en parkeerplaatsen er moeten komen. Wanneer het college AM volgt en meer woningen laat bouwen zullen zij hiervoor de gemeenteraad om toestemming moeten vragen.

Dit houdt in dat er allerlei risico’s worden gelopen in de procedure. Aanleiding genoeg om een aantal antwoorden te krijgen, hieronder de vragen.

– Inzicht in de claims, die de gemeente kan verwachten wanneer de bouw van de parkeergarage wordt uitgesteld.
– Inzicht in het exploitatie tekort op de parkeergarage wanneer de woningen boven de garage niet worden gebouwd. Of pas later worden gerealiseerd.
– Een risicoanalyse van eventuele wijzigingen in de bouwplannen, zoals bijv. het bouwen van meer woningen.
– Wie moet het bestuurlijk fiat geven voor een wijziging in de bouwplannen. (Gemeenteraad heeft o.a. het masterplan vastgesteld, met aantal woningen en parkeerplaatsen).
– Welke risico’s loopt de gemeente met het huidige Design en Build contract, in de brief van AM wordt bevestigd dat er geen verkooppercentage als opschortende voorwaarde van de bouw is opgenomen. Loopt de gemeente het risico dat AM zich beroept op andere opschortende voorwaarden?
– Wanneer heeft u toestemming gegeven voor de bouw van de parkeergarage?
– Wanneer wist u dat AM meer en kleinere woningen wilde bouwen?
– Waarom heeft u bij de aankodiging van AM om andere woningen te bouwen geen heroverweging gemaakt op de parkeergarage?
– Welke claims kan de gemeente indienen wanneer de gemeente vasthoudt aan de overeengekomen design en build contract?
– Hoe sterk staat u bij de rechter, wanneer de gemeente(raad) geen wijzigingen wenst toe te staan?
– Hoe wordt de beeldkwaliteit gehaald, wanneer meer woningen worden gerealiseerd?
– Waarom heeft u de raad niet eerder en tijdig geïnformormeerd over de voortgang van het project?
– Kunt u het verschil uitleggen tussen een design-and-build contract en een bouwplicht?

Second opinion

Vanavond zal ik een verzoek doen om de voortgang van het project LDC op de agenda te plaatsen.

Dit naar aanleiding van een artikel in Haarlems Dagblad waarin het college en AM verschillen van mening over het wel of niet realiseren van woningen met een ’70 procent regel’. In de commissievergadering zal het college in alle waarschijnlijkheid nogmaals bevestigen, dat AM een bouwplicht heeft en zij de plicht hebben om woningen te realiseren voor een bepaalde datum.

Dit zal mij niet gerust stellen, en ik denk dat de gemeenteraad er goed aan doet om een second opinion te vragen. Mijn voorstel zal zijn om een bouwrecht deskundige in te huren die in opdracht van de gemeenteraad een advies geeft over de contractuele verplichtingen, die het college is aangegaan met de projectontwikkelaar.

Dit advies kan in mijn beleving binnen zes weken worden geschreven, zodat het project bij een gunstige uitkomst voor de gemeente niet te veel vertraging oploopt. Bij een negatieve uitkomst kan er een afweging worden gemaakt of de gemeenteraad wil starten met de bouw van de parkeergarage.

Het initiatief raadsvoorstel kunt u hieronder lezen:

Onderwerp: Second opinion voortgang project Louis Davids Carré

Portefeuillehouder Wethouder W.W.S.Tates

Korte inhoud:

Over de bouwplicht van de projectontwikkelaar om boven de garage in het project Louis Davidscarré woningen te bouwen bestaat onduidelijkheid. Onzeker is wat gebouwd gaat worden en wanneer. Een onafhankelijk advies over de inhoud van de bouwplicht en de voortgang van het project Louis Davidscarré wordt gewenst.

Historische en bestuurlijke context:

Met een projectontwikkelaar is in 2008 een overeenkomst aangegaan om onder meer woningen en een parkeergarage te bouwen in het Louis Davidscarré. Het eerste deel van dit project wordt nu opgeleverd. De start van de volgende bouwfase is gepland op 1 april 2011.

Uit het artikel “Spannende fase voor LDC” in het Haarlems Dagblad van 19 februari 2011 is volgens de projectontwikkelaar de bouw van de woningen afhankelijk van de 70 procent regel. Dit houdt in dat het bouwen van de woningen pas start als 70 % van de woningen verkocht is. Volgens het college heeft de projectontwikkelaar een bouwplicht en is de projectontwikkelaar verplicht de woningen te bouwen zoals overeengekomen. Over de interpretatie van wat een bouwplicht precies inhoudt, kan verschil van mening bestaan, zo blijkt uit juridische publicaties.

In tijden van economische crisis heeft een projectontwikkelaar goede redenen om te wachten met de bouw van woningen, omdat de afzetmarkt voor woningen is verkleind. Ook de Zandvoortse woningmarkt is mogelijk verslechterd. Verwacht wordt dat de hypotheekrentes de komende tijd zullen stijgen. Er bestaat dus een reële kans dat de door de projectontwikkelaar te bouwen woningen niet worden verkocht. Als de projectontwikkelaar onvoldoende financiële middelen heeft om de woningen voor te financieren, kan dat negatieve gevolgen hebben voor het project Louis Davidscarré. Mogelijk kan een heroverweging tussen gemeente en de projectontwikkelaar plaatsvinden over het te realiseren soort en aantal woningen.

De verhuur van de parkeerplaatsen in de parkeergarage is afhankelijk van de te realiseren woningen het Louis Davidscarré. Het niet of later realiseren van de woningen heeft gevolgen voor de parkeerexploitatie van de parkeergarage. De financiële gevolgen hiervan zijn op dit moment niet inzichtelijk.

Wat willen wij bereiken?

Duidelijkheid over de interpretatie van de bouwplicht van de projectontwikkelaar om in het Louis Davidscarré woningen boven de parkeergarage te bouwen. Helderheid over de voortgang van het project Louis Davidscarré.

In de begroting staan in de risicoparagraaf als risico’s vermeld de “samenwerking met derden inzake ruimtelijke projecten’ en de ‘onzekerheid saldo grondexploitaties strategische grote projecten’.

Risico’s als deze hebben grote invloed op de gehele gemeentebegroting en daarom is het noodzakelijk deze inzichtelijk te maken.

Wat gaan we daarvoor doen?

Een onafhankelijk bouw(recht)adviseur inschakelen, die de gemeenteraad kan adviseren over de bouwplicht die de projectontwikkelaar heeft om in het Louis Davidscarré woningen te bouwen boven de parkeergarage en die kan rapporteren over de risico’s van dit project (een ‘second opinion’). De uitkomsten van het onafhankelijk advies gebruiken om zo nodig een raadsbesluit te nemen over het project Louis Davidscarré. Totdat het advies is besproken is het niet gewenst te starten met de bouw van de parkeergarage.

Wat mag het kosten?

De kosten voor een onafhankelijk bouw(recht)adviseur. Geschat wordt dat deze kosten maximaal € 25.000 zal kosten (zie hieronder).

Wanneer is het klaar?

Het exacte tijdstip is niet aan te gegeven. Na een positief raadsbesluit moet een onafhankelijk adviseur worden ingeschakeld. Vervolgens dient het advies te worden geschreven. Ingeschat wordt dat dit traject 3 tot 4 weken zal duren.

Wie is de verantwoordelijke?

Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering van het project Louis Davidscarré. De raad is verantwoordelijk voor de kaderstelling en het beschikbaar stellen van de financiële middelen.
De opdracht tot het advies gaat uit van de raad, aan wie het advies zal worden uitgebracht.

Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd?

De raad ontvangt het advies en zal worden tussentijds worden geïnformeerd over de voortgang.

Communicatie

Via de gebruikelijke gemeentelijke kanalen.

Voorstel:

Op grond van het voorgaande stelt ondergetekende raad voor om:

1. Een onafhankelijk adviseur in te schakelen, die de gemeenteraad kan adviseren over de bouwplicht die de projectontwikkelaar heeft om woningen te bouwen boven de garage en over de voortgang en de risico’s van het project Louis Davidscarré.

2. De kosten (€ 25.000) van het onafhankelijk advies te dekken uit de algemene reserve en later zo mogelijk onder te brengen in de grondexploitatie van het Louis Davidscarré.

Raadslid J. Kramer
VVD

Spannende fase

AM_Louis_Davids_Carre In het artikel ‘Spannende fase voor LDC’ in het Haarlems Dagblad is AM (projectontwikkelaar LDC) heel duidelijk over de realisatie van de woningen in het Louis Davids Carré: “Wij hanteren altijd de ‘zeventig procent regel’, zodat we niet iets bouwen waar achteraf geen behoefte aan blijkt te zijn.” Dit verbaasde mij, het college heeft altijd gezegd, dat AM een bouwplicht heeft.

De bouw van de woningen valt samen met de realisatie van een ondergrondse parkeergarage, die op risico van de gemeente wordt gebouwd. De realisatie van de woningen is essentieel voor de parkeerexploitatie van de garage. Wanneer er geen woningen worden gebouwd heeft de gemeente een parkeergarage gebouwd, zonder afname van parkeerplaatsen van de bovengesitueerde woningen. Wat een tekort zal opleveren, en zeer grote financiele gevolgen heeft voor de begroting.

De bouw van de garage wordt zo een groot risico, en ik denk dat het tijd is voor een Time-out van het project LDC om met alle partijen om de tafel te gaan, en een oplossing te zoeken.

In een brief aan het college stel ik de problematiek aan de orde:

Geacht college,

In het artikel ‘Spannende fase voor LDC’ in het Haarlems Dagblad worden door projectontwikkelaar AM uitspraken gedaan over de realisatie van woningen boven de te realiseren parkeergarage in het Louis Davids Carré. AM zegt in het artikel niet te gaan bouwen voor men 70 procent van de woningen heeft verkocht. Het gaat hier om een minimale verkoop van 47 woningen in het middensegment met een prijs varierend van twee tot drie ton.

In het artikel wordt gesuggereerd, dat eerst de parkeergarage wordt gebouwd, en wanneer de ‘70 procent regel’ is gehaald pas met de bouw van de bovengesitueerde woningen. In alle door de raad vastgestelde documenten maken de woningen boven de parkeergarage onderdeel uit van het masterplan. Zonder de woningen komt er een gigantisch tekort op de parkeerexploitatie van de garage. Het betekent dat wanneer de projectontwikkelaar niet overgaat tot de bouw van de woningen de gemeente met een exploitatie te kort te maken krijgt.

Een groot risico, die de gemeente in financieel opzicht niet kan dragen. Op de vastgestelde parkeerexploitatie rust al een te kort, als de projectontwikkelaar de woningen, die verplicht parkeerplaatsen moeten afnemen in de garage, niet realiseert, loopt dit tekort verder op, en dreigt een financiele strop voor de gemeente.

Het is in mijn beleving niet verstandig om met de bouw van de parkeergarage te starten voordat zeker is, dat de projectontwikkelaar daadwerkelijk begint met de bouw van de woningen. U geeft zelf in de krant aan dat de projectontwikkelaar een bouwplicht heeft, waarbij ik constateer dat AM een andere mening is toegedaan.

Er zijn voorbeelden te noemen waarbij ook eerst een parkeergarage is gebouwd, en de woningen nooit zijn gerealiseerd, dat heeft geresulteerd in een lege parkeergarage met grote financiele gevolgen. De gemeente bouwt op eigen risico de parkeergarage en is verantwoordelijk voor de exploitatie. Simpel gezegd de projectontwikkelaar draagt geen enkel risico met de realisatie van de garage.

De gemeente kan niet zulke grote risico’s nemen, en dient met de projectontwikkelaar tot overeenstemming te komen. AM heeft aangegeven niet bang te zijn voor de verkoop van de woningen, maar geeft geen garantie dat er wordt gebouwd. Het is verstandiger om, die garantie eerst te hebben voor met de bouw van de parkeergarage wordt begonnen.

U zult begrijpen dat ik graag voor de start van de bouw van de parkeergarage duidelijkheid wil hebben. De gemeenteraad heeft hierin een rol als het gaat om de parkeerexpoitatie. De VVD wil in de aankomende raadsvergadering met een initiatief raadsvoorstel komen om niet eerder met de bouw van de garage te starten voor er een garantie ligt voor realisatie van de woningen.

In het artikel zegt de directeur van AM, dat het moeilijke tijden zijn voor de bouw en huizenverkoop. Dat is de realiteit, het is zeker niet ondenkbaar dat de 70 procent regel niet wordt gehaald, en dan zit de gemeente met een lege parkeergarage, en een lege schatkist.

Met vriendelijke groet,

Jerry Kramer

Risico’s Louis Davids Carré

Ondertussen heeft het college geantwoord op mijn vragen over toestemming aan de Key om 17 appartementen in het LDC in de geliberaliseerde huursector op de markt te brengen. De antwoorden geven geen volledig antwoord op mijn vragen. Ik wil graag een oprecht antwoord, en niet een beantwoording waarin het college zichzelf tegenspreekt.

De afgelopen week heb ik me extra verdiept in de LDC materie en de deal tussen de gemeente en woonstichting de Key. Het roept nog meer vragen op, en in mijn beleving is er zelfs sprake van grote risico’s die de gemeente heeft gelopen met de realisatie van de appartementen. Waarbij er sprake was dat de Key de appartementen niet wilde afnemen, aangezien de gemeente niet voldeed aan de gestelde eisen en samenwerkingsovereenkomst. Het gaat hier om grote financiele risico’s in de miljoenen, die wij als gemeente nooit mogen lopen.

Hieronder volgt een brief met aanvullende vragen over de deal met de Key:

Geacht college,

Uw beantwoording op mijn vragen over uw instemming met een verzoek van woonstichting de Key is naar mijn mening niet volledig.

Inderdaad is er sinds kort een nieuwe werkelijkheid door EU richtlijnen.  Dit kan niet uw reden zijn om de Key op basis hiervan toestemming te verlenen. Uw beantwoording is hier duidelijk over. Lees uw antwoord op mijn vraag of de appartementen in het LDC wel zijn toegespitst op de wensen van de middeninkomens. Uit uw antwoord maak ik op dat tijdens het ontwerpproces er al sprake was van het opplussen van woningen voor deze middeninkomens. Is dit ontwerpproces niet gestart in 2008? Op dat moment was er nog geen sprake van EU richtlijnen zover mij bekend.

Een ander niet te accepteren antwoord was voor mij dat er geen grondwaardecorrectie heeft plaatsgevonden.

Uit onvrede over uw beantwoording heb ik nadere stukken bij de griffie opgevraagd. Afgelopen vrijdag heb ik een kleine selectie ontvangen. Het betreft o.a.:

– een brief van de gemeente d.d. 15 december 2008 met als onderwerp LDC plusvariant;
– een brief van de Key d.d. 22 december 2008 met een reactie op uw brief van 15 december;
–  en een meerwerkovereenkomst Louis Davids Carré d.d. 20 januari 2010.

In uw brief van 15 december 2008 is er al sprake van een uitgebreide plusvariant en zonder verrekening over de grond. In de meerwerkovereenkomst van 20 januari 2010 is sprake van een bijbetaling door de Key van circa 1,05 miljoen voor o.a. de plus-plus variant.

Met deze informatie stel ik u nogmaals de vraag:

– Wat is de reden dat u heeft ingestemd met een verzoek van woonstichting de Key om 17 appartementen aan te bieden in het geliberaliseerde segment?
– In hoeverre is de Key financieel gecompenseerd in de grondprijs om deze kwaliteitsverbeteringen te financieren?

Uit beide brieven uit 2008 zou ik kunnen opmaken dat u met de Key geen getekende overeenkomst had over de afname van de appartementen op basis van de voorgestelde wijzigingen.

– In hoeverre is er op risico gestart zonder een gezekerde afname van de Key bij startbouw parkeergarage/ c.q. grondwerk?
– Is de Raad over al deze aanpassingen in het plan (aantal te bouwen wooneenheden, kwaliteitsaanpassingen, financiële correcties, enz… correct en tijdig geïnformeerd of wel hadden wij niet als raad moeten besluiten?
– In hoeverre is gebouwd volgens de onherroepelijke bouwvergunning?

Het kan in mijn beleving niet zo zijn dat de welstandscommissie haar goedkeuring heeft verleend aan de installaties op het dak, die vanaf de straatzijde een blikvanger zijn.

In de brief van 15 december 2008 wordt al gesproken over de architectonische kwaliteit van het plan. De Key sluit zich aan bij de welstandscommissie en is met de welstandscommissie van mening dat deze kwaliteit minimaal is.

Met vriendelijke groet,

Jerry Kramer