Spannende fase

AM_Louis_Davids_Carre In het artikel ‘Spannende fase voor LDC’ in het Haarlems Dagblad is AM (projectontwikkelaar LDC) heel duidelijk over de realisatie van de woningen in het Louis Davids Carré: “Wij hanteren altijd de ‘zeventig procent regel’, zodat we niet iets bouwen waar achteraf geen behoefte aan blijkt te zijn.” Dit verbaasde mij, het college heeft altijd gezegd, dat AM een bouwplicht heeft.

De bouw van de woningen valt samen met de realisatie van een ondergrondse parkeergarage, die op risico van de gemeente wordt gebouwd. De realisatie van de woningen is essentieel voor de parkeerexploitatie van de garage. Wanneer er geen woningen worden gebouwd heeft de gemeente een parkeergarage gebouwd, zonder afname van parkeerplaatsen van de bovengesitueerde woningen. Wat een tekort zal opleveren, en zeer grote financiele gevolgen heeft voor de begroting.

De bouw van de garage wordt zo een groot risico, en ik denk dat het tijd is voor een Time-out van het project LDC om met alle partijen om de tafel te gaan, en een oplossing te zoeken.

In een brief aan het college stel ik de problematiek aan de orde:

Geacht college,

In het artikel ‘Spannende fase voor LDC’ in het Haarlems Dagblad worden door projectontwikkelaar AM uitspraken gedaan over de realisatie van woningen boven de te realiseren parkeergarage in het Louis Davids Carré. AM zegt in het artikel niet te gaan bouwen voor men 70 procent van de woningen heeft verkocht. Het gaat hier om een minimale verkoop van 47 woningen in het middensegment met een prijs varierend van twee tot drie ton.

In het artikel wordt gesuggereerd, dat eerst de parkeergarage wordt gebouwd, en wanneer de ‘70 procent regel’ is gehaald pas met de bouw van de bovengesitueerde woningen. In alle door de raad vastgestelde documenten maken de woningen boven de parkeergarage onderdeel uit van het masterplan. Zonder de woningen komt er een gigantisch tekort op de parkeerexploitatie van de garage. Het betekent dat wanneer de projectontwikkelaar niet overgaat tot de bouw van de woningen de gemeente met een exploitatie te kort te maken krijgt.

Een groot risico, die de gemeente in financieel opzicht niet kan dragen. Op de vastgestelde parkeerexploitatie rust al een te kort, als de projectontwikkelaar de woningen, die verplicht parkeerplaatsen moeten afnemen in de garage, niet realiseert, loopt dit tekort verder op, en dreigt een financiele strop voor de gemeente.

Het is in mijn beleving niet verstandig om met de bouw van de parkeergarage te starten voordat zeker is, dat de projectontwikkelaar daadwerkelijk begint met de bouw van de woningen. U geeft zelf in de krant aan dat de projectontwikkelaar een bouwplicht heeft, waarbij ik constateer dat AM een andere mening is toegedaan.

Er zijn voorbeelden te noemen waarbij ook eerst een parkeergarage is gebouwd, en de woningen nooit zijn gerealiseerd, dat heeft geresulteerd in een lege parkeergarage met grote financiele gevolgen. De gemeente bouwt op eigen risico de parkeergarage en is verantwoordelijk voor de exploitatie. Simpel gezegd de projectontwikkelaar draagt geen enkel risico met de realisatie van de garage.

De gemeente kan niet zulke grote risico’s nemen, en dient met de projectontwikkelaar tot overeenstemming te komen. AM heeft aangegeven niet bang te zijn voor de verkoop van de woningen, maar geeft geen garantie dat er wordt gebouwd. Het is verstandiger om, die garantie eerst te hebben voor met de bouw van de parkeergarage wordt begonnen.

U zult begrijpen dat ik graag voor de start van de bouw van de parkeergarage duidelijkheid wil hebben. De gemeenteraad heeft hierin een rol als het gaat om de parkeerexpoitatie. De VVD wil in de aankomende raadsvergadering met een initiatief raadsvoorstel komen om niet eerder met de bouw van de garage te starten voor er een garantie ligt voor realisatie van de woningen.

In het artikel zegt de directeur van AM, dat het moeilijke tijden zijn voor de bouw en huizenverkoop. Dat is de realiteit, het is zeker niet ondenkbaar dat de 70 procent regel niet wordt gehaald, en dan zit de gemeente met een lege parkeergarage, en een lege schatkist.

Met vriendelijke groet,

Jerry Kramer

Advertenties

6 Reacties op “Spannende fase

  1. Het zal heel moeilijk worden om voldoende appartementen te verkopen. Dus de mogelijkheid van een financieel debacle voor de gemeente Zandvoort is zeker niet ondenkbaar. Dat ziet de VVD goed.

  2. karim el Gebaly

    @jerry en hans,

    Ik denk persoonlijk dat de strop qua garage erg meevalt aangezien elke zandvoorter weet dat er zomers nergens een plek te vinden is in dit dorp om te parkeren. Dus ik denk dat het risico niet al te groot is aangezien de opbrengsten de koste in de winter dekken. Dus zou ik sowieso de garage afbouwen en in de grote vorm laten maken. maar echter misschien de woningen veranderen in iets waar de gemeente echt iets aan heeft zoals een theater eentje waar alle scholen en andere mensen willen daar gebruik van kunnen maken of een leuk iets waar de gemeenten en haar inwoners iets aan hebben i.p.v. almaar woningen bouwen. Waarom moeten wij in deze gemeenten altijd rekening houden met de toeristen en niet met onze eigen inwoners. Is dit nou niet een idee?

  3. @Karim, het is een idee, en ik denk ook zeker, dat er leukere functies zijn te bedenken als woningen. Voor de locatie waar de projectontwikkelaar de woningen wil bouwen (boven de garage) hebben zij een prijs betaald. De opbrengst van die verkoop is nodig om de openbare ruimte en een deel van de brede school te bekostigen. Met de bouw van een theater zullen er geen opbrengsten zijn voor de gemeente, en kost het de gemeenschap te veel om alles te realiseren. Er zijn nu wel ideeën om op de huidige locatie van de huidige Oranje Nassau school, nieuwbouw voor de school en een theater te realiseren. Alleen heeft de gemeente hier geen genoeg geld voor, dus zal hier ook voor de combinatie met woningbouw worden gekozen. Jouw stelling dat de parkeergarage zomers wel de kosten dekt voor de winter is wel heel optimistisch, er wordt nu al met een klein te kort gerekend, en dit zal verder oplopen, wanneer er geen woningen, die verplicht in de garage moeten parkeren, en betalen voor een abonnement, zullen worden gerealiseerd! De totale garage kost meer als 16 miljoen, reken maar uit!

  4. karim el Gebaly

    @jerry,

    Ik weet niet of het zo optimistisch gedacht is ik denk dat er binnen 2 of 3 jaar wel ongeveer 800 000 auto’s die garage binnen rijden en een voordeel van een goede en mooie garage is dat je daar dan ongeveer 2 euro voor kan vragen per uur. dus reken maar uit bij 800 000 auto’s zou de gehele garagebouw bekostigd zijn en zou alleen de energie rekening over blijven. Ik neem daarbij aan dat er wel iemand bij de gemeente of project ontwikkelaar werkt die weet dat zandvoort een vergrijzend dorp is. En dat je niet zeg maar starters/familie appartementen/woningen, kan verkopen aan oude mensen aangezien er nog een factor is namelijk het geen dat er een crisis heet. Misschien een raar idee, maar is er wel is na gedacht over de bouw van een hotel op deze plaats? Waarbij de gasten verplicht moeten parkeren in de garage. Maar omdat hotel vol te krijgen moet je wel zorgen dat er iets te doen valt in deze gemeenten nou is dit zomers wel goed gedekt met strand weer en activiteiten. maar in de winter kan dit een probleem zijn, want wees eerlijk er is nu niets te doen. Als de gemeenten nou die factoren is bekijkt.Dus het aanbod van activiteiten, zandvoort heeft hier een meer dan geschriktterrein voor namelijk het circuit. En het aanbod in hotels. Dat hotel word dan wel door de gemeenten gerund. Dan zouden eventuele kosten denk ik gedekt worden. Als voorbeeld.

    Stel de gemeenten bouwt op het circuit een mooi nieuw groot zwembad, dat mensen uit de omgeving trekt een soort tikibad. en bouwt daar bij een soorte met van attractiepark. Ook met enige sponsoring van grote bedrijven. En je heb dat hotel in het dorp dat dan fungeerd als de camping bij duinrell. Dan zou je als gemeenten denk ik uit de problemen zijn. Daarbij zorg je nog voor grote aansprekende evenementen op het circuit terrein dit hoeft geen race te zijn maar kan ook eens in de maand tijdens de zomer een concert zijn bv. en je maakt zandvoort in een klap een enorm stuk aantrekkelijker. En ik denk persoonlijk dat de Provincie dit ook net echt een slecht idee zal vinden. ik herriner mijn namelijk nog een artikel van een tijd terug dat de provincie zandvoort wil helpen om de concurrentie aan te gaan met Scheveningen. Dat is namelijk ook een reden waarom de provincie zich zo mengt in het gedoe rond de middeboulevard.

    Graag je reactie!

  5. karim el Gebaly

    @ jerry

    is er nog iets uit de vergadering gekomen en wat is je reactie?

  6. Hallo Karim,

    Bij de exploitatie van een parkeergarage moet aan de kostenkant rekening worden gehouden met de stichtingskosten. Hiervoor heeft de gemeente een lening afgesloten met de bank (voor Ned. gemeente) Hierover betalen zij dus rente. Stel de gemeente leent 16 miljoen, en zij betalen 5% rente, dan betalen wij per jaar al 800.000 aan rente, daarbij komen dan nog bedragen voor de aflossing van de lening. Het onderhoud van de garage (vervangen apparatuur, licht, etc…), het beheer (toezicht, controle, etc…) en nog een aantal contratuele verplichtingen. Die garage kost de gemeente gewoon veel geld, en als alleen een aantal zomerse dagen die moeten dekken dan komt er een groot tekort. Het verhuren van parkeerplaatsen aan bewoners is noodzakelijk, natuurlijk is het een gedachte om een hotel te realiseren op deze locatie. Daarvoor hebben we investeerders nodig. Het verleden heeft uitgewezen, dat ze niet in de rij staan!

    Wil je extra attracties realiseren in Zandvoort dan heb je ook weer grote geldschieters nodig. De hulp van de provincie kan hierbij noodzakelijk zijn. Daar heb je gelijk in en ik denk dat er genoeg kansen zijn voor Zandvoort. Alleen plannen die al lopen tussentijds veranderen kan grote risico’s opleveren, die een kleine gemeente als Zandvoort niet kan opvangen. Ons weerstandsvermogen is slechts 4 miljoen!

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s