Maandelijks archief: februari 2011

Verkiezingen Noord-Holland

AdvertentieZandvoortseCourant

De VVD wil zich in Noord-Holland sterk maken voor een betere bereikbaarheid, een sterkere economie en een fijne leefomgeving. Het is in het belang van Zandvoort, dat de provincie onze gemeente als recreatieve spil blijft zien in de Amsterdamse metropool regio. Zandvoort heeft de ambitie om Parel aan zee te worden. In de afgelopen jaren dat ik hier raadslid was, heb ik gemerkt dat deze ambitie veel druk legt op de gemeentelijke organisatie, en plannen niet of nauwelijks tot uitvoering worden gebracht. De provincie heeft de middelen en capaciteit om Zandvoort dat laatste zetje te geven.

In politiek land ben ik een jonge VVD’er, die zich wil inzetten voor die onderwerpen, waar de VVD zich sterk voor maakt. Investeren in mobiliteit: aanleg van wegen, waarbij ik voor onze regio de oost-west verbinding op de agenda wil zetten.

Versterking van de economie in Noord-Holland, waarbij er meer ruimte komt voor het toerisme. Het verbeteren van het vestigingsklimaat voor de realisatie van nieuwe toeristische accomodaties is voor onze gemeente van belang.

De vergunning van de provincie voor meer geluidsdagen op het circuit geeft ruimte om meer internationale evenementen te organiseren in Zandvoort. Het huisvesten van onze gasten gebeurt nu in veelal oude accomodaties, en voldoen niet meer aan de eisen, die je mag verwachten van een badplaats met ambities.

Het opknappen van de boulevard staat al decennia op de agenda, en komt maar niet van de grond. De province heeft een taskforce opgericht voor de badplaats Zandvoort, en ook toezeggingen gedaan om hier te investeren in de kwaliteit. Dat wil ik graag bezegelen wanneer ik in de Provinciale Staten kom. No-nonsense beleid, en de dagelijkse dingen goed doen, en vooral plannen tot uitvoering brengen.

Genoeg zaken om mee de slag te gaan, in plaats van ons sterk te maken voor een verbod op hoofddoekjes in de bus!

Kies voor Zanvoort, stem Jerry Kramer!

VVD lijst 1 nummer 18

Risico analyse

Louisdavidscarre Voor de behandeling van het initiatief raadsvoorstel van aankomende dinsdag in de gemeenteraad heb ik het college een aantal technische vragen gesteld. Het college is van mening dat de gemeenteraad zich geen zorgen hoeft te maken, en dat de bouw van de parkeergarage sowieso door moet gaan. Er is namelijk al opdracht verstrekt voor de bouw van de parkeergarage. Ik vind dit een zeer onverstandig besluit!

De risico’s zijn voor de gemeenteraad niet duidelijk, en onze partner AM heeft al aangegeven te willen heroverwegen. Zij willen meer en kleinere woningen bouwen. Wethouder Tates wist te vertellen dat hiervoor nog geen bestuurlijk fiat is gegeven. Vraag is wie dat bestuurlijk fiat moet geven, de kaders zijn door de gemeenteraad vastgelegd in het masterplan LDC. In het masterplan staat hoeveel woningen en parkeerplaatsen er moeten komen. Wanneer het college AM volgt en meer woningen laat bouwen zullen zij hiervoor de gemeenteraad om toestemming moeten vragen.

Dit houdt in dat er allerlei risico’s worden gelopen in de procedure. Aanleiding genoeg om een aantal antwoorden te krijgen, hieronder de vragen.

– Inzicht in de claims, die de gemeente kan verwachten wanneer de bouw van de parkeergarage wordt uitgesteld.
– Inzicht in het exploitatie tekort op de parkeergarage wanneer de woningen boven de garage niet worden gebouwd. Of pas later worden gerealiseerd.
– Een risicoanalyse van eventuele wijzigingen in de bouwplannen, zoals bijv. het bouwen van meer woningen.
– Wie moet het bestuurlijk fiat geven voor een wijziging in de bouwplannen. (Gemeenteraad heeft o.a. het masterplan vastgesteld, met aantal woningen en parkeerplaatsen).
– Welke risico’s loopt de gemeente met het huidige Design en Build contract, in de brief van AM wordt bevestigd dat er geen verkooppercentage als opschortende voorwaarde van de bouw is opgenomen. Loopt de gemeente het risico dat AM zich beroept op andere opschortende voorwaarden?
– Wanneer heeft u toestemming gegeven voor de bouw van de parkeergarage?
– Wanneer wist u dat AM meer en kleinere woningen wilde bouwen?
– Waarom heeft u bij de aankodiging van AM om andere woningen te bouwen geen heroverweging gemaakt op de parkeergarage?
– Welke claims kan de gemeente indienen wanneer de gemeente vasthoudt aan de overeengekomen design en build contract?
– Hoe sterk staat u bij de rechter, wanneer de gemeente(raad) geen wijzigingen wenst toe te staan?
– Hoe wordt de beeldkwaliteit gehaald, wanneer meer woningen worden gerealiseerd?
– Waarom heeft u de raad niet eerder en tijdig geïnformormeerd over de voortgang van het project?
– Kunt u het verschil uitleggen tussen een design-and-build contract en een bouwplicht?

Second opinion

Vanavond zal ik een verzoek doen om de voortgang van het project LDC op de agenda te plaatsen.

Dit naar aanleiding van een artikel in Haarlems Dagblad waarin het college en AM verschillen van mening over het wel of niet realiseren van woningen met een ’70 procent regel’. In de commissievergadering zal het college in alle waarschijnlijkheid nogmaals bevestigen, dat AM een bouwplicht heeft en zij de plicht hebben om woningen te realiseren voor een bepaalde datum.

Dit zal mij niet gerust stellen, en ik denk dat de gemeenteraad er goed aan doet om een second opinion te vragen. Mijn voorstel zal zijn om een bouwrecht deskundige in te huren die in opdracht van de gemeenteraad een advies geeft over de contractuele verplichtingen, die het college is aangegaan met de projectontwikkelaar.

Dit advies kan in mijn beleving binnen zes weken worden geschreven, zodat het project bij een gunstige uitkomst voor de gemeente niet te veel vertraging oploopt. Bij een negatieve uitkomst kan er een afweging worden gemaakt of de gemeenteraad wil starten met de bouw van de parkeergarage.

Het initiatief raadsvoorstel kunt u hieronder lezen:

Onderwerp: Second opinion voortgang project Louis Davids Carré

Portefeuillehouder Wethouder W.W.S.Tates

Korte inhoud:

Over de bouwplicht van de projectontwikkelaar om boven de garage in het project Louis Davidscarré woningen te bouwen bestaat onduidelijkheid. Onzeker is wat gebouwd gaat worden en wanneer. Een onafhankelijk advies over de inhoud van de bouwplicht en de voortgang van het project Louis Davidscarré wordt gewenst.

Historische en bestuurlijke context:

Met een projectontwikkelaar is in 2008 een overeenkomst aangegaan om onder meer woningen en een parkeergarage te bouwen in het Louis Davidscarré. Het eerste deel van dit project wordt nu opgeleverd. De start van de volgende bouwfase is gepland op 1 april 2011.

Uit het artikel “Spannende fase voor LDC” in het Haarlems Dagblad van 19 februari 2011 is volgens de projectontwikkelaar de bouw van de woningen afhankelijk van de 70 procent regel. Dit houdt in dat het bouwen van de woningen pas start als 70 % van de woningen verkocht is. Volgens het college heeft de projectontwikkelaar een bouwplicht en is de projectontwikkelaar verplicht de woningen te bouwen zoals overeengekomen. Over de interpretatie van wat een bouwplicht precies inhoudt, kan verschil van mening bestaan, zo blijkt uit juridische publicaties.

In tijden van economische crisis heeft een projectontwikkelaar goede redenen om te wachten met de bouw van woningen, omdat de afzetmarkt voor woningen is verkleind. Ook de Zandvoortse woningmarkt is mogelijk verslechterd. Verwacht wordt dat de hypotheekrentes de komende tijd zullen stijgen. Er bestaat dus een reële kans dat de door de projectontwikkelaar te bouwen woningen niet worden verkocht. Als de projectontwikkelaar onvoldoende financiële middelen heeft om de woningen voor te financieren, kan dat negatieve gevolgen hebben voor het project Louis Davidscarré. Mogelijk kan een heroverweging tussen gemeente en de projectontwikkelaar plaatsvinden over het te realiseren soort en aantal woningen.

De verhuur van de parkeerplaatsen in de parkeergarage is afhankelijk van de te realiseren woningen het Louis Davidscarré. Het niet of later realiseren van de woningen heeft gevolgen voor de parkeerexploitatie van de parkeergarage. De financiële gevolgen hiervan zijn op dit moment niet inzichtelijk.

Wat willen wij bereiken?

Duidelijkheid over de interpretatie van de bouwplicht van de projectontwikkelaar om in het Louis Davidscarré woningen boven de parkeergarage te bouwen. Helderheid over de voortgang van het project Louis Davidscarré.

In de begroting staan in de risicoparagraaf als risico’s vermeld de “samenwerking met derden inzake ruimtelijke projecten’ en de ‘onzekerheid saldo grondexploitaties strategische grote projecten’.

Risico’s als deze hebben grote invloed op de gehele gemeentebegroting en daarom is het noodzakelijk deze inzichtelijk te maken.

Wat gaan we daarvoor doen?

Een onafhankelijk bouw(recht)adviseur inschakelen, die de gemeenteraad kan adviseren over de bouwplicht die de projectontwikkelaar heeft om in het Louis Davidscarré woningen te bouwen boven de parkeergarage en die kan rapporteren over de risico’s van dit project (een ‘second opinion’). De uitkomsten van het onafhankelijk advies gebruiken om zo nodig een raadsbesluit te nemen over het project Louis Davidscarré. Totdat het advies is besproken is het niet gewenst te starten met de bouw van de parkeergarage.

Wat mag het kosten?

De kosten voor een onafhankelijk bouw(recht)adviseur. Geschat wordt dat deze kosten maximaal € 25.000 zal kosten (zie hieronder).

Wanneer is het klaar?

Het exacte tijdstip is niet aan te gegeven. Na een positief raadsbesluit moet een onafhankelijk adviseur worden ingeschakeld. Vervolgens dient het advies te worden geschreven. Ingeschat wordt dat dit traject 3 tot 4 weken zal duren.

Wie is de verantwoordelijke?

Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering van het project Louis Davidscarré. De raad is verantwoordelijk voor de kaderstelling en het beschikbaar stellen van de financiële middelen.
De opdracht tot het advies gaat uit van de raad, aan wie het advies zal worden uitgebracht.

Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd?

De raad ontvangt het advies en zal worden tussentijds worden geïnformeerd over de voortgang.

Communicatie

Via de gebruikelijke gemeentelijke kanalen.

Voorstel:

Op grond van het voorgaande stelt ondergetekende raad voor om:

1. Een onafhankelijk adviseur in te schakelen, die de gemeenteraad kan adviseren over de bouwplicht die de projectontwikkelaar heeft om woningen te bouwen boven de garage en over de voortgang en de risico’s van het project Louis Davidscarré.

2. De kosten (€ 25.000) van het onafhankelijk advies te dekken uit de algemene reserve en later zo mogelijk onder te brengen in de grondexploitatie van het Louis Davidscarré.

Raadslid J. Kramer
VVD

Spannende fase

AM_Louis_Davids_Carre In het artikel ‘Spannende fase voor LDC’ in het Haarlems Dagblad is AM (projectontwikkelaar LDC) heel duidelijk over de realisatie van de woningen in het Louis Davids Carré: “Wij hanteren altijd de ‘zeventig procent regel’, zodat we niet iets bouwen waar achteraf geen behoefte aan blijkt te zijn.” Dit verbaasde mij, het college heeft altijd gezegd, dat AM een bouwplicht heeft.

De bouw van de woningen valt samen met de realisatie van een ondergrondse parkeergarage, die op risico van de gemeente wordt gebouwd. De realisatie van de woningen is essentieel voor de parkeerexploitatie van de garage. Wanneer er geen woningen worden gebouwd heeft de gemeente een parkeergarage gebouwd, zonder afname van parkeerplaatsen van de bovengesitueerde woningen. Wat een tekort zal opleveren, en zeer grote financiele gevolgen heeft voor de begroting.

De bouw van de garage wordt zo een groot risico, en ik denk dat het tijd is voor een Time-out van het project LDC om met alle partijen om de tafel te gaan, en een oplossing te zoeken.

In een brief aan het college stel ik de problematiek aan de orde:

Geacht college,

In het artikel ‘Spannende fase voor LDC’ in het Haarlems Dagblad worden door projectontwikkelaar AM uitspraken gedaan over de realisatie van woningen boven de te realiseren parkeergarage in het Louis Davids Carré. AM zegt in het artikel niet te gaan bouwen voor men 70 procent van de woningen heeft verkocht. Het gaat hier om een minimale verkoop van 47 woningen in het middensegment met een prijs varierend van twee tot drie ton.

In het artikel wordt gesuggereerd, dat eerst de parkeergarage wordt gebouwd, en wanneer de ‘70 procent regel’ is gehaald pas met de bouw van de bovengesitueerde woningen. In alle door de raad vastgestelde documenten maken de woningen boven de parkeergarage onderdeel uit van het masterplan. Zonder de woningen komt er een gigantisch tekort op de parkeerexploitatie van de garage. Het betekent dat wanneer de projectontwikkelaar niet overgaat tot de bouw van de woningen de gemeente met een exploitatie te kort te maken krijgt.

Een groot risico, die de gemeente in financieel opzicht niet kan dragen. Op de vastgestelde parkeerexploitatie rust al een te kort, als de projectontwikkelaar de woningen, die verplicht parkeerplaatsen moeten afnemen in de garage, niet realiseert, loopt dit tekort verder op, en dreigt een financiele strop voor de gemeente.

Het is in mijn beleving niet verstandig om met de bouw van de parkeergarage te starten voordat zeker is, dat de projectontwikkelaar daadwerkelijk begint met de bouw van de woningen. U geeft zelf in de krant aan dat de projectontwikkelaar een bouwplicht heeft, waarbij ik constateer dat AM een andere mening is toegedaan.

Er zijn voorbeelden te noemen waarbij ook eerst een parkeergarage is gebouwd, en de woningen nooit zijn gerealiseerd, dat heeft geresulteerd in een lege parkeergarage met grote financiele gevolgen. De gemeente bouwt op eigen risico de parkeergarage en is verantwoordelijk voor de exploitatie. Simpel gezegd de projectontwikkelaar draagt geen enkel risico met de realisatie van de garage.

De gemeente kan niet zulke grote risico’s nemen, en dient met de projectontwikkelaar tot overeenstemming te komen. AM heeft aangegeven niet bang te zijn voor de verkoop van de woningen, maar geeft geen garantie dat er wordt gebouwd. Het is verstandiger om, die garantie eerst te hebben voor met de bouw van de parkeergarage wordt begonnen.

U zult begrijpen dat ik graag voor de start van de bouw van de parkeergarage duidelijkheid wil hebben. De gemeenteraad heeft hierin een rol als het gaat om de parkeerexpoitatie. De VVD wil in de aankomende raadsvergadering met een initiatief raadsvoorstel komen om niet eerder met de bouw van de garage te starten voor er een garantie ligt voor realisatie van de woningen.

In het artikel zegt de directeur van AM, dat het moeilijke tijden zijn voor de bouw en huizenverkoop. Dat is de realiteit, het is zeker niet ondenkbaar dat de 70 procent regel niet wordt gehaald, en dan zit de gemeente met een lege parkeergarage, en een lege schatkist.

Met vriendelijke groet,

Jerry Kramer