Scenario 4

ZandvoortVandaag heeft het college de raad een aantal scenario’s toegestuurd voor de Middenboulevard met de vraag om een richtinggevend kader te geven voor de besluitvorming! Vijf scenario’s en eindelijk zijn de risico’s duidelijk!

Leest u mee:

Geachte heer/mevrouw,

Gezien het besluit van het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland inzake de onthouding van goedkeuring aan het bestemmingsplan Middenboulevard wensen wij met de raad in gesprek te gaan om te komen tot richtinggevende besluitvorming over hoe verder te gaan met het project Middenboulevard.

Besluitvorming dient met name plaats te vinden inzake het eventueel in te stellen beroep tegen het besluit van Gedeputeerde Staten en over Wet Voorkeursrecht gemeenten gezien de samenhang van beide aspecten. Wij hechten aan de mogelijkheden die de Wvg de gemeente biedt bij het realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen.

De wens om met u in overleg te treden wordt niet alleen ingegeven door het besluit van GS over het bestemmingsplan Middenboulevard maar ook door het op korte termijn starten van het project Kustverdediging in het kader van het zwakke schakel project. Geëntameerd door het Hoogheemraadschap van Rijnland zal Zandvoort een besluit dienen te nemen over de verschuiving van de ‘legger’ voor het versterken van de kustzone om daarna tot uitvoering van de werkzaamheden over te kunnen gaan. Een en ander zal in de organisatie ingepland dienen te worden. Het college van Gedeputeerde Staten heeft de toezegging gedaan ondersteuning te kunnen verlenen aan de projecten Middenboulevard en Kustverdediging.
Van de opgedane praktijkervaring bij de gemeente Noordwijk en Katwijk zal Zandvoort gebruik kunnen maken. De daar gehanteerde financiële verdeling heeft voor Zandvoort echter geen voorspellende waarde.

Ten aanzien van het project Middenboulevard hebben wij een voorkeur voor de combinatie van variant 2 en 5, zoals uitgewerkt in de bijlage (notitie analyse Middenboulevard), waarbij de werkzaamheden parallel lopen.
Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan van 11 december 2006 opnieuw ter visie wordt gelegd waarbij rekening wordt gehouden met de opmerkingen van het college van Gedeputeerde Staten over de waterparagraaf en financiële haalbaarheid. Mocht politiek draagvlak bij de raad en draagvlak onder de burgers worden verkregen, dan kan desgewenst de bestaande situatie aan het Favaugeplein positief bestemd worden met daaraan gekoppeld een wijzigingsbevoegdheid, in plaats van de daar nu opgenomen uitwerkingsplicht.
Tegelijkertijd met de nieuwe ter visie legging kan op basis van een zogenaamd projectbesluit (nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening) gewerkt worden aan het ontwikkelen van het Palacegebied, vooruitlopend en anticiperend op het nieuwe bestemmingsplan.

Wat betreft de Wet voorkeursrecht gemeente is door het besluit van GS de ‘basis’ van het voorkeursrecht vervallen. Het is mogelijk op grond van artikel 8a/8 Wvg nieuw voorkeursrecht te vestigen met als basis een ‘nog niet ter inzage gelegd’ bestemmingsplan.

Gezien het bovenstaande verzoeken wij u allereerst met ons in gesprek te gaan om gezamenlijk te komen tot richtinggevende besluitvorming over
– Al dan niet beroep instellen tegen het besluit van het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland om goedkeuring te onthouden aan het bestemmingsplan Middenboulevard;
– Wet voorkeursrecht gemeente (vervallen verklaren / opnieuw vestigen)

Hoogachtend,
burgemeester en wethouders van Zandvoort

Notitie analyse project Middenboulevard in samenhang met project Kustverdediging

Nu Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland geen goedkeuring heeft gegeven aan het bestemmingsplan Middenboulevard heeft de afdeling Ontwikkeling en Beheer gemeend een analyse op te stellen en deze te verwerken in een integrale notitie.

Deze zienswijze is ingegeven door de behoefte een ordentelijk advies te schrijven in het belang van heel Zandvoort, indachtig de verscheidenheid van zaken die momenteel aan de orde zijn of in de nabije toekomst zullen gaan plaatsvinden.

Deze notitie beschrijft niet alleen de consequenties van het besluit van GS en de keuzes die gemaakt zullen worden voor het project Middenboulevard, maar gaat ook in op de op de organisatie afkomende werkzaamheden in het kader van de Kustverdediging (‘zwakke schakel project’) en welke gevolgen deze werkzaamheden zullen hebben op de planning en op de capaciteit. Tevens wordt opgemerkt dat een inbreuk op de (toch al ambitieuze) planning mogelijk zal gaan plaatsvinden als besloten wordt het project Huis in de Duinen/Gertenbach Mavo op korte termijn op te pakken.

Deze notitie is er op gericht zoveel mogelijk aspecten te benoemen die bij het maken van de keuze dienen te worden betrokken. Dit betekent dat een afweging zal dienen plaats te vinden wat betreft:

          al dan niet voortgaan met het project Middenboulevard, en zo ja op welke wijze;

          het project Kustverdediging en met name wat betreft het beslag op de organisatie (capaciteit, planning en middelen), aangezien de beleidsvelden en de capaciteit die benodigd zijn, op dit moment worden ingezet voor de Middenboulevard.

Na instemming door het college met deze notitie zal deze aan de raadsleden kunnen worden toegezonden, voorafgaand aan de raadsvergadering van 29 januari 2008.

MIDDENBOULEVARD

Bestemmingsplan Middenboulevard.

Het besluit van GS komt, samengevat op het volgende neer (zie bijlage voor een uitgebreide toelichting op de door GS gehanteerde argumenten om zich te onthouden van goedkeuring). 

          Het bestemmingsplan is ingrijpend gewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan en een nieuwe procedure had gevolgd moeten worden.

o   Juist het middengebied is van belang voor de beoogde herstructurering en voor de parkeerbalans.

o   Financiële vereffening tussen het middengebied en de polen is niet langer mogelijk.

          De integraliteit ontbreekt door het positief bestemmen van de bestaande bebouwing in het middengebied, terwijl juist dit deel van belang is voor de beoogde kwaliteitsimpuls voor Zandvoort als badplaats.

          De wettelijk verplichte paragraaf is onvoldoende uitgewerkt (betreft artikel 10 overleg)

o   Met name doelt GS op de reactie van het Hoogheemraadschap met betrekking tot aspecten van ondergronds parkeren in de kern- en beschermingszone en met betrekking tot de opvang van hemelwater als gevolg van de toegenomen verharding;

          Er is onvoldoende parkeergelegenheid voor de ontwikkelingen die het bestemmingsplan in juridisch opzicht, mogelijk maakt.

o   Door het schrappen van het middengebied dienen de programma’s op de polen, zoals het bestemmingsplan nu mogelijk maakt, te worden aangepast omdat deze in hun eigen parkeerbehoefte dienen te voorzien.

          De economische uitvoerbaarheid van het plan is niet tijdig inzichtelijk gemaakt.

o   Het niet tijdig inzichtelijk maken van de financiële uitvoerbaarheid wordt geacht in strijd te zijn met een deugdelijke motivering en in strijd met het recht. 

De volgende scenario’s zijn denkbaar.

1.      Instellen van beroep bij de Raad van State. Een aantal van de overwegingen die hebben geleid tot niet goedkeuring zijn discutabel en wellicht aanvechtbaar. Echter er blijven overwegingen bestaan die het besluit tot niet goedkeuring zullen bevestigen. Tevens moet hierbij rekening worden gehouden met een proceduretijd van ruim een jaar met naar verwachting geen ander resultaat dan het huidige.

2.      Het ontwerpbestemmingsplan zoals door het college op 11 december 2006 ter visie is gelegd, opnieuw ter visie leggen, waarbij rekening wordt gehouden met de opmerkingen van GS over de waterparagraaf en financiële haalbaarheid. Mocht een politiek draagvlak in de raad en draagvlak onder de burgers worden verkregen kan desgewenst de bestaande situatie aan het Favaugeplein positief worden bestemd met daaraan een wijzigingsbevoegdheid gekoppeld, in plaats van de nu opgenomen uitwerkingsplicht.

3.      Het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan als ontwerp ter visie leggen (nieuwe procedure). De consequenties is dat de ruimtelijke onderbouwing van dit bestemmingsplan moet worden herschreven en de bouwmogelijkheden van de polen moet worden aangepast in verband met de beperkingen van de parkeernormering. Ook de grondexploitatie zal moeten worden geactualiseerd. Bij deze keuze zal echter niet kunnen worden voldaan aan de door de provincie gewenste integraliteit en kwaliteitsimpuls voor het hele gebied.

4.      Het maken van een geheel nieuw bestemmingsplan op basis van nieuwe uitgangspunten. Eerdere plannen komen te vervallen en nieuw onderzoek moet worden verricht naar de gewenste stedenbouwkundige invulling van dit gebied. Wel schept dit gelegenheid om vanuit het project kustverdediging en de daarbij ontstane nieuwe mogelijkheden voor bijvoorbeeld ondergronds parkeren, optimaal mee te nemen. Het opstellen van maximale varianten (in afwijking van het bestemmingsplan) is gestart.

5.      Het ontwikkelen van de deelgebieden op basis van een projectbesluit (nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening), dat wil zeggen ontwikkelingen te laten plaatsvinden, vooruitlopend en anticiperend op de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan. De verwachting is echter dat de nieuwe regelgeving projectbesluiten alleen toestaat daar waar een vigerend bestemmingsplan geldt. Dit betekent dat de ontwikkelingen op het Watertorenplein en het Badhuisplein niet kunnen plaatsvinden op grond van een dergelijk projectbesluit omdat daar de bouwverordening geldt. Daarnaast schept een projectbesluit de verplichting tot het in procedure brengen van een bestemmingsplan binnen een jaar na onherroepelijk worden van het desbetreffende projectbesluit. Van deze termijn zou, onder randvoorwaarden, uitstel verzocht kunnen worden. Overleg met de provincie is hierover noodzakelijk.

Mocht de versterking van de kustverdediging worden uitgevoerd dan biedt dit ruim perspectief voor de realisering van ondergrondse parkeervoorzieningen in het plangebied.

Het Hoogheemraadschap geeft echter geen toestemming om vooruitlopend op de versterking van de kustverdediging een voorschot te nemen op toekomstige ontwikkelingen. Wel is men bereid gebleken om Zandvoort naar voren te halen in de planning van het zwakke schakel project. Op 5 februari zal het college van het Hoogheemraadschap hierover een definitief besluit nemen.

Wet Voorkeursrecht gemeenten

Het vastgestelde bestemmingsplan was basis voor het vestigen van voorkeursrecht op een aantal percelen in het Middenboulevardgebied, bedoeld om de regierol in handen te houden en om speculatie te voorkomen. Door het besluit van GS dient het voorkeursrecht vervallen verklaard te worden, immers de ‘basis’ is niet langer aanwezig.

De vervallenverklaring gebeurt niet van rechtswege, maar het college dient hierover een besluit te nemen. Wordt in beroep gegaan tegen de uitspraak van GS dan kan de vervallenverklaring worden uitgesteld.

Echter op 14 januari is een verzoek ontvangen van een belanghebbende om het voorkeursrecht te laten vervallen. Binnen vier weken dient het college op dit verzoek een besluit te nemen.

Het is mogelijk een nieuw voorkeursrecht te vestigen op basis van artikel 8a/8 Wvg, met als basis een nog niet ter inzage gelegd bestemmingsplan. Dit schept echter wel de verplichting dat binnen twee jaar het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

Ter voorkoming van ongewenste acties van perceelseigenaren geeft de wet de mogelijkheid om eerst nieuw voorkeursrecht te vestigen en dan een besluit over vervallen verklaring te nemen.

Erfpacht

Zoals bekend zijn de onderhandelingen over een nieuw erfpachtcontract (dan wel koop) gaande voor het perceel Burg. van Fenemaplein 2.

Nu GS heeft besloten tot onthouden van goedkeuring van het bestemmingsplan is er niet langer een ‘bestemming’ voorhanden. Dit houdt in dat de waarde van de grond en de daarvan af te leiden hoogte van de erfpachtcanon moeilijk is vast te stellen.

Wel mogelijk is om binnen een erfpachtcontract rekening te houden met een wijziging in de toekomstige omstandigheden of wijziging van de bestemming. In een nieuw erfpachtcontract kan dan worden opgenomen dat, als de bestemming zodanig wijzigt dat de grond meerwaarde krijgt, de canon daarop wordt aangepast.
Door het besluit van GS maar ook gezien de optie zoals hierboven vermeld zullen de onderhandelingen over het erfpachtcontract doorgang kunnen vinden, zij het vanuit een nieuwe uitgangspositie. 

Garantieplan en in gemeentelijk bezit zijnde panden

Op grond van het door de raad vastgestelde bestemmingsplan, gewijzigd ten opzichte van het door het college vastgestelde bestemmingsplan, is gestart met het actualiseren van het Garantieplan. Nu dit bestemmingsplan niet is goedgekeurd door GS kan geconcludeerd worden dat aanpassing van het Garantieplan vooralsnog niet nodig is en het ‘oude’ Garantieplan geldig blijft.

In het gebied zijn 15 panden door de gemeente aangekocht. Alle panden zijn op tijdelijke basis verhuurd of voorzien van anti-kraak bescherming.

Indien de keuze wordt gemaakt alle ontwikkelingen in het gebied voorlopig op te schorten kan daarmee samenhangend de keus worden gemaakt om deze panden op de vrije markt te verkopen. Door verkoop kunnen de tot op heden gemaakte kosten van aankoop en beheer worden vereffend. Er is geen gevolg voor de gemeente ten aanzien van bijvoorbeeld vervangende woonruimte voor de (tijdelijke) huurders en de panden zijn snel opleverbaar.

De panden in gemeentelijk bezit houden, zonder de mogelijkheid de kosten van aankoop en beheer onder te brengen in een grondexploitatie ten laste gebracht moeten worden van de gemeentelijke exploitatiebegroting.

Consequenties op relationeel vlak

Vesteda en ING

Nader onderzoek dient plaats te vinden over mogelijke (financiële) consequenties die een afbreken van de onderhandelingen met Vesteda tot gevolg zouden hebben. Dit geldt eveneens voor de relatie tussen gemeente en ING.

Proces Geerlings

Er zal strategisch gekozen kunnen worden om nog niet vonnis te vragen bij het Hof omdat niet langer aangetoond kan worden dat er concrete plannen zijn om Geerlings te laten ontruimen.

Hendriks

De opgezegde huurovereenkomst met deze exploitant zou nieuw leven in geblazen kunnen worden totdat de plannen wederom concreter worden.

Casino

Als het voorkeursrecht van het Casino komt te vervallen staat voor het Casino de weg vrij om haar eigendom aan een derde te verkopen, met inachtneming de wens van het Casino te vertrekken uit Zandvoort. Mocht dit plaatsvinden dan zou dit consequenties kunnen hebben voor de voorgenomen ontwikkelingen op het Badhuisplein.

Derden

Een aantal werkzaamheden zijn uitbesteed aan derden: werkzaamheden in het kader van de WVG (SAOZ en Tauw), beheer en tijdelijke verhuur (Villex). Indien de ontwikkelingen in het gebied worden opgeschort zullen de opdrachten dienen te worden ingetrokken dan wel te worden beëindigd.

      

KUSTVERDEDIGING (ZWAKKE SCHAKEL PROJECT)

Gelijktijdig met het besluit van Gedeputeerde Staten over het bestemmingsplan is het traject gaan lopen van overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland over het project zwakke schakel en het verschuiven van de legger.

Dit naar aanleiding van aanpassing van het programma Hoogwaterbescherming door het landelijk bestuurlijk overleg hoogwaterbescherming, waarbij een 10-tal extra plekken als zwakke schakel op het hoogwaterbeschermingsplan zijn gezet, waaronder de kust van Zandvoort.

Op zich is de bestaande kernzone in Zandvoort voldoende en is er geen acuut veiligheidsprobleem, maar in de toekomst zullen er maatregelen moeten worden genomen.

Gezien de plannen in het Middenboulevardgebied heeft Rijnland zich hard gemaakt om Zandvoort zo snel mogelijk op de planning te zetten. Aangezien het er naar uitziet dat dit gaat lukken (definitief besluit van Rijnland 5 februari aanstaande), zullen vanaf nu plannen moeten worden gemaakt, varianten moeten worden doorgerekend en onderzoek plaatsvinden naar mogelijkheden om de restricties van de waterkering kwijt te raken in de bebouwde kom.

Bij het Kustverdedigingproject geeft het Hoogheemraadschap twee opties:

1.      Suppletie, waarbij een nieuwe duinenrij wordt gecreëerd (beperkt zich dus niet tot de vooroever)

2.      Creëren van een dijk in de duinenrij waardoor de hele bebouwde kom van Zandvoort achter deze dijk komt te liggen. Ondanks dat deze optie op dit moment nog niet noodzakelijk is, zal in de toekomst (< 50 jaar) een opschuiving van de kernzone moeten plaatsvinden.

Zandvoort zal voor een van beide optie voorkeur aan dienen te geven; wordt gekozen voor de lichte variant van suppletie dan zal over een aantal jaren alsnog variant 2 dienen te worden uitgevoerd. Dit feit en de relatie die er ligt tussen het kustverdedigingproject en de mogelijkheden die dit project geeft voor ontwikkeling van het Middenboulevardgebied zullen goed moeten worden afgewogen.

Een aantal gevolgen van het kustverdedigingproject worden hieronder aangegeven. Deze opsomming is lang niet uitputtend en de komende tijd, de voorbereidingsfase, zal meer duidelijkheid ontstaan over gevolgen en consequenties.

Stedenbouwkundig

          In de kernzone mocht niet worden gegraven maar als deze kernzone vrijgespeeld wordt ontstaat de mogelijkheid tot ondergrondse parkeergarage wat ten goede komt aan de ruimtelijke kwaliteit;

          De mogelijkheid ontstaat voor het ontwikkelen van een aantrekkelijke boulevard aangezien  de afstand tussen strandpaviljoens en boulevard groter wordt (opheffen ‘verrommeling’ van de boulevard);

          Het Badhuisplein wordt plein in de duinen (in plaats van plein aan zee) en geeft daardoor andere en wellicht meer ontwikkelingsmogelijkheden;

          Onderzoek dient plaats te vinden naar de situering en functie van gebouw De Rotonde in de nieuwe situatie;

          Plaatsing van de KNRM zal opnieuw moeten worden bezien aangezien de afritten wijzigen en er meer duin ontstaat;

          Verplaatsing van de huidige bebouwing op het strand (paviljoens, reddingsposten) en het daarmee gepaard gaande civieltechnisch werk;

          Mogelijke clustering van strandpaviljoens (bijvoorbeeld op thema);

          De mogelijkheid om nieuw beleid op te stellen ten aanzien van strandhuisjes.

Bestemmingsplan

          Het bestemmingsplan Middenboulevard zal aangepast dienen te worden op de voorkeursvariant van de kustverdediging;

          Het bestemmingsplan Strand en Duin dient te worden aangepast;

Capaciteit en organisatie

          Het project zal een redelijk tot fors beslag leggen op de ambtelijke organisatie. De ervaring in Noordwijk leert dat in de voorbereidingsfase (circa 2 jaar) zo’n 1000 uur (raming Hoogheemraadschap) ambtelijke capaciteit benodigd is. Er is contact geweest met de adjunct directeur van de gemeente Noordwijk en van haar is vernomen dat het in de organisatie beduidend meer aan capaciteit heeft gekost dan de raming van het HHRS. Op korte termijn zal met Noordwijk overleg volgen en onderzocht worden welke functionaliteiten en capaciteit het project daadwerkelijk heeft gekost.

          De capaciteit die gevraagd wordt voor het project Kustverdediging is op dit moment ongepland,  strekt zich uit tot een groot aantal uiteenlopende beleidsterreinen (bestemmingsplan, stedenbouw, privaatjuridisch, civieltechniek, vergunningverlening, financiën, projectorganisatorisch e.v.) en zal georganiseerd moeten worden.

          De toezegging is gedaan door de provincie om capaciteit te leveren.

Financiële aspecten

          In Noordwijk heeft het kustverdedigingproject 20 miljoen gekost. Daarvan is 16 miljoen door Rijkswaterstaat bekostigd, 2 miljoen betaald door de provincie en de eigen bijdrage van de gemeente bedroeg € 2.000.000.

          Een toename van de jaarlijkse onderhoudskosten omdat de strandafgangen langer worden

          Een toename van de kosten voor onderhoud zeereep omdat die breder wordt

          Wat dit project voor gevolgen heeft voor de organisatie en voor wat betreft financiële middelen is op dit moment niet duidelijk.

Tijdsaspect

          2008 start project

          2009/2010 startnotitie en projectnota

          2011 versterkingsplan, leggerwijziging en vergunningen

          2012 besteksvoorbereiding en gunning

          2012/2013 uitvoering

Algemeen:

          Langdurig en intensief overleg zal plaats moeten vinden met de paviljoenhouders en de viskarren aangezien er een aantal maanden geen exploitatiemogelijkheden zijn.

          Het (de) jaarrondpaviljoen(s) zullen moeten worden afgebroken


SAMENVATTING

Bestemmingsplan Middenboulevard

Project Middenboulevard

Project Kustverdediging

WvG

Erfpacht

Praktisch

Financieel

Scenario 1

Instellen beroep

          Vertraging minimaal 2 ½ jaar

          Verwachting dat beslissing niet wijzigt

          Lange tijd onduidelijkheid

Capaciteit MB deels inzetbaar voor project kust

Opschorten vervallenverklaring  (geen oneigenlijk gebruik WVG!)

Uitstel van onderhandelingen

          Bestaande grex bevriezen

          Toename van rentekosten

Scenario 2

Ontwerpbestemmings-

plan college ter inzage

          Integraliteit maar niet maximale ruimtelijke kwaliteit (geen ondergronds parkeren mogelijk)

          Vertraging 1 ½ jaar

Capaciteit MB niet inzetbaar voor project kust

          Eerst via art. 8 WVG voorbescherming

          Screenen lijst Wvg-panden

Onderhandelingen o.b.v. ontwerpbestemmingsplan

van college

Duur aanpassing ontwerp best.plan 3 mnd.

Bestaande grex van mei 2006, ingrijpend bijgesteld met o.a. rekenverkaveling

Scenario 3

Nieuwe procedure door raad vastgestelde bestemmingsplan

          Wordt niet tegemoetgekomen aan bezwaren GS (ontbreken van integraliteit en ruimt. Kwaliteit)

          Nieuwe ruimtelijke onderbouwing opstellen

          Vertraging 1 ½ jaar

Geen capaciteit voor project kust

          Eerst via art. 8 WVG voorbescherming

          Screenen lijst Wvg-panden

Onderhandelen o.b.v. ontwerpbestemmingsplan

van raad

Nieuwe ruimtelijke onderbouwing

duur aanpassing ontwerp best.plan 5 maanden

          Bestaande grex ingrijpend bijstellen door vertraging.

          Toename van rentekosten

Scenario 4

Geheel nieuw bestemmingsplan

          MB project stopt  vertraging min. 4/5 jr

          Optimale kwaliteitsimpuls en voldoen aan overige provinciale bezwaren

Capaciteit project kust beschikbaar

          Art. 8 Wvg opnieuw vestigen

          Uitstel onderhandelingen

          Er dient tijdig duidelijkheid te zijn over bestemming i.v.m. afloop contract in 2013

          Nieuwe Grex

          Huidige plankosten afboeken drukt op reguliere begroting

Bestemmingsplan Middenboulevard

Project Middenboulevard

Project Kustverdediging

WvG

Erfpacht

Praktisch

Financieel

Scenario 5

Projectbesluit vooruit-lopend op nieuw bestemmingsplan

          Doorgaan project met 1 deelplan (Palace)

          Watertorenplein en Badhuisplein o.b.v. vrijstelling Bouwverordening (collegebesluit)

          Een integraal bestemmingsplan op te stellen

Capaciteit niet inzetbaar voor project kust

Art. 8 Wvg opnieuw vestigen

Onderhandelingen op basis van voorontwerp bestemmingsplan

          Geen bouwleges te heffen

          Extra inspraak-ronde

Vereffeningfonds op basis van huidige grex.

Advertenties

5 Reacties op “Scenario 4

  1. Erwin van der Slik

    QUOTE:
    Erfpacht

    Zoals bekend zijn de onderhandelingen over een nieuw erfpachtcontract (dan wel koop) gaande voor het perceel Burg. van Fenemaplein 2.
    UNQUOTE

    Nou ik zou dat als gesprekspartner toch moeten weten en van een start is nog geen sprake!!

  2. frans goudswaard

    Zie mijn standpunt op de website van de PvdA-Zandvoort. (Variant 4)
    http://www.zandvoort.pvda.nl onder Standpunten.

  3. De keuze voor scenario 4 lijkt een logische.
    Maar dan hoeft het niet zo te zijn, dat er niet vernieuwd kan worden.
    Sterker nog: er kan en moet wel vernieuwd worden. Voorbeelden: 1. Er moet begonnen worden met “Handhaven”. De eigenaren van het Dolfirama aanpakken op grond van het bestemmingsplan dat thans geldt en het erfpachtcontract. De eigenaar (eigenaren)mogen nooit “beloond” worden voor hun desastreuze – de gemeenschap benadelende -“verpauperings” beleid. De huidige bestemming staat daar iets veel mooiers toe, dan er nu staat! En het “ja-mits” beleid staat vervangende nieuwbouw toe!
    2. Ook kan er een investeerder gezocht worden om het huidige Palacegebouw te upgraden. Als eerste weer het Panoramarestaurant op de hoogste etage terugbrengen!
    3. De gemeente kan voor het zwembadcomplex op de Palace pool een upgradingsplan (doen)ontwikkelen.
    4. Het openbaar terrein in het hele gebied en de boulevard kan een facelift krijgen.
    5. Er kan meegewerkt worden aan het vernieuwingsplan van Hotel Zuiderbad.
    6. De KNRM kan verplaatst worden naar elders.
    7. Het gebouw van de KNRM kan “geconserveerd” worden. Een mooi kindercentrum kan er in. Opvang en spelen voor kinderen van ouders die het dorp in willen en/of kinderopvang voor werkende ouders.
    8. Met de VVE’s van te handhaven complexen kan een plan gemaakt worden voor een beeldverfraaiend upgradingsplan te combineren met (groot) onderhoud en/of renovatieplannen.

    Het is dus een onjuist beeld, dat B&W bij scenario 4 schetsen.

    NB:
    De eis van GS t.a.v. een “watertoets” en de stelling van het hoogheemraadschap dat er eerst duidelijkheid moet komen over het kustverdedigingbeleid voordat zij goedkeuring kunnen geven aan een “ander” bestemmingsplan (alssok een watertoets) moet al veel langer bekend zijn. Dit heeft niet alleen consequenties voor mogelijke plannen voor ondergronds parkeren. Ook bovengrondse parkeergarages worden afgewezen. GS hebben duidelijk gesteld, dat op maaiveld en hoger (gebouwd) parkeren op de polen in strijd wordt geacht met de goede ruimtelijke ordening. Dat vonden GS ook van een extra parkeerdek op het Favaugeplein!

    Conclusies:
    1. Huidige bestemmingsplan nu echt actief gaan handhaven!
    2. Openbaar areaal actief een facelift geven;
    3. Nu daadwerkelijk “samen gaan werken” met bewoners en ondernemers;
    4. “Dromers” vervangen en “nieuw management” inzetten met als opdracht “handhaven” en realistische plannen maken “samen met bewoners”.
    5. Werken volgens het vastgesteld rijksbeleid en met de middelen die de “pilot kwaliteitsslag” van EZ kan opleveren! Zandvoort is immers als pilot uitverkoren om een voorbeeldfunctie in te vullen!
    6 Dus niet meer “tegen de wind in”, “tegen de stroom in” en tegen het beleid van de hogere overheid in “illusies” blijven nastreven!
    7. En er dus rekening mee houden, dat de kosten van plannenmakerij en de realisering van nieuwe plannen NIET door een grondexploitatie gedekt kunnen worden. Er komt geen “kaalslag” én er komt geen bouwkundige “intensivering”; dus ook geen basis voor een nieuwe grondexploitieopzet.

  4. Hier even in kort het verhaal van mijn verkoop van twee appartementen aan de middenboulevard..
    Huurder wil mijn appartementen kopen. Prijs is overeengekomen. Taxatie wordt gedaan.
    Taxatie waarde 100.000, ja HONDERDDUIZEND euro minder! Dat is ongeveer een kleine 60.000 euro minder dan de prijs die betaald is 6-7 jaar geleden! (Bank heeft door 2 andere makelaars de taxatie laten controleren door het grote verschil, maar zoals echte vakbroeders betaamt vallen ze elkaar niet af)
    Belangrijkste reden, de gemeente heeft als antwoord op een informatie aanvraag van de makelaar geantwoord dat de gebouwen gesloopd gaan worden.

    Koper trekt zich terug, financiering onmogelijk. Koper is zodanig geschokt dat ook als de taxatie word gecorrigeerd geen goed gevoel meer heeft over de koop door de grote onzekere factoren.

    Kortom verkoop ONMOGELIJK door GEKLOOI van de gemeente.

    Er wordt maandag een officiele klacht ingediend en stukken van zowel de makelaar als gemeente moeten boven water komen. Eerst vaststellen wie er aan het dementeren is.

    Als de verkoop door nalatigheid van een van die partijen is veroorzaakt dan zullen er gerechtelijke stappen ondernomen moeten worden.
    Wat moet ik anders? 3 mislukte verkooppogingen in de afgelopen 2 jaar.
    En dat waren huurders die het wilde kopen omdat het ze daar zo goed beviel!

    Elke keer de reden de ONDUIDELIJKE plannen. Gemeentelijke medewerkers weten NIETS van de plannen en geven FOUTIEVE informatie.

    Sorry voor dit bericht in deze blog, maar het lijkt de enige ‘uiting’ over de middenboulevard problematiek op internet te zijn waar logisch van gedachte gewisseld wordt over de gemeentelijke “plannen”.

  5. Nog een keine toevoeging over de onkunde van de gemeentelijke medewerkers.

    Bij de aanvraag om de 2 appartementen samen te voegen werd gezegd dat dat niet kon omdat de gemeente een voorkeursrecht heeft en dat ik, de verkoper verplicht ben om het eerst aan de gemeente te verkopen.

    Hoe bedoel je, medewerkers niet ingelicht. In plaats van dat er gezegd wordt dat die informatie niet bekend is en uitgezocht moet worden wordt er “oude” informatie gegeven en met de toevoeging van “100% zeker”!

    En omdat ik in het buitenland woon (11 uurtjes vliegen) ben ik nu genoodzaakt om terug te keren, mijn werk te onderbreken, vakantie op te zeggen, vrouw en kinderen achterlaten, opnieuw verkoop pogingen doen, enz,enz.
    Kost me nu al heel veel tijd (3 jaar), geld (kleine 40.000 euro) en niet te vergeten een hele berg stress die als het zo door gaat ook nog eens niet goed voor mijn gestel is.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s